1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的。即开发项目已经行政管理机关验收取得初始产权证或验收证明，且开发的项目已全部销售完毕。

  2. 整体转让未竣工决算房地产开发项目的。也就是整体将开发的未完工项目转让销售。

  已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

  纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

  房地产开发企业土地增值税清算中的两分法和三分法是指在土地增值税项目清算过程中，将不一样的房地产列为清算对象的方法。具体如下：

  是指将普通住宅和别的类型房地产列为清算对象分别计算土地增值税。例如，某房地产开发项目有普通住宅和商业用房，在两分法下，就把普通住宅作为一类，商业用房等别的类型房地产作为另一类来分别核算增值额，计算土地增值税。如果普通住宅增值率未超过20%，还可享受免征土地增值税税收优惠。

  是指将普通住宅、非普通住宅和别的类型房地产分别列为清算对象。比如一个房地产项目包含了普通住宅、别墅（非普通住宅）以及写字楼（别的类型房地产），采用三分法清算时，就需要把这三种类型的房产各自作为独立的清算对象，分别计算其增值额、增值率以及应缴纳的土地增值税。

  不同的清算方法对企业的税负可能会产生不同影响。一般来说，两分法相对简化，可使普通住宅之外的不一样物业增值额正负数相互抵消，实现整体较低增值率，降低税负。三分法更详细，能准确反映项目成本结构，但可能会引起税负相对较高。

  甲房地产研发企业开发一个综合性项目，包含普通住宅和商业两种产品。2020年12月全部销售完毕，共取得出售的收益1.23亿元（不含增值税），其中普通住宅8500万元，商业3800万元。该项目可扣除金额总计为9800万元（不含增值税），其中普通住宅分摊6200万元，商业分摊3600万元。

  应纳税额：假设适用税率为30%，土地增值税应纳税额=2300×30%+200×30% = 750万元。

  仍以甲房地产开发公司为例，若该项目包含普通住宅、别墅和商业三种产品。出售的收益1.93亿元（不含增值税），其中普通住宅9500万元，别墅7000万元，商业2800万元。可扣除金额总计1.48亿元（不含增值税），其中普通住宅分摊8200万元，别墅分摊3600万元，商业分摊3000万元。

  其他类型房地产（商业）：增值额=2800 - 3000=-200万元，增值率为负数，无需缴纳土地增值税。

  通过上述案例可知，两分法将普通住宅之外的不一样物业归为一类，使不同房源类型的增值额与负增值额相抵消，达到整体较低的增值率，从而减轻土地增值税的负担。而三分法更详细地对不一样房产分别核算，使税负计算更精准，但可能会引起整体税负相对较高。

  甲房地产开发有限公司2022年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，面积46860平方米。项目分三期开发，可总售建筑面积131200平方米，其中一期已于2023年10月预售，2024年6月竣工验收，并已经销售完毕，同月进行自我内部清算。

  一期开发商品房业态为非普通住宅和商业用房，一期占地面积15551平方米，可售建筑面积37634平方米，其中非普通住宅可售建筑面积35536平方米，商业用房可售面积2098平方米

  （3）建安费会计核算75789983.58元，属于一期商业用房的直接成本1103287元

  （6）开发间接费用会计核算金额13372865.56元，大多数都用在工程项目施工工资福利办公费设备折旧费。税务审核认为应属于期间费用的475070元计入了开发间接费用，利息支出1000000元为非金融机构利息

  （1）取得土地使用权支付的金额先按占地面积分摊一期成本，然后按建筑面积法将一期的土地成本分摊到非普通住宅和商业用房。

  由于企业计入开发间接费的100万利息支出不符合土地增值税税前扣除规定，不得作为扣除项目金额。

  根据税法规定，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额和的10%以内计算扣除

  一期取得收入386830000，其中非普通住宅355360000，商业用房31470000元，不考虑进项税额抵扣

  按照税法规定，其他扣除项目按照取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和，加计20%扣除

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